| 滬府發〔2003〕61號
各(ge)(ge)區、縣人民政府，市政府各(ge)(ge)委、辦、局：
市政府同意市房地資源局《關于上海市實施〈物業管理條例〉的若干意見》，現轉發給你們，請按照執行。
二○○三年九月九日
上海市實施《物業管理條例》的若干意見
國務院發布的(de)《物業管理條例》（以下簡稱(cheng)《條例》），自今(jin)年9月(yue)1日起施行(xing)，現結合實際，提出(chu)本市實施《條例》的(de)若干意見如下：
一、關于(yu)業(ye)主大會和(he)業(ye)主委員(yuan)會
（一）已成立的(de)業(ye)主(zhu)委員會在《條(tiao)例》施行后的(de)執行事(shi)項
業主大(da)會(hui)和業主委員會(hui)在(zai)《條例(li)》施行(xing)(xing)后，應分別按照《條例(li)》規(gui)定(ding)(ding)履行(xing)(xing)職(zhi)責。《業主委員會(hui)章程》應在(zai)下一次業主大(da)會(hui)召(zhao)開時，依照《條例(li)》的規(gui)定(ding)(ding)修訂為《業主大(da)會(hui)議事規(gui)則》。
業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會和業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會的(de)(de)(de)印章(zhang)，依(yi)照有關法律(lv)法規(gui)和業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會議事規(gui)則(ze)的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)刻(ke)制、使(shi)用和管(guan)理。業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會原(yuan)有印章(zhang)，應根(gen)據《條例》規(gui)定(ding)的(de)(de)(de)職責使(shi)用。業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會需對(dui)外行使(shi)權利的(de)(de)(de)，業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會應憑區、縣(xian)房地產管(guan)理部門出(chu)具的(de)(de)(de)證明刻(ke)制業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會印章(zhang)，并(bing)按規(gui)定(ding)使(shi)用。
業主(zhu)委員會在《條例》施行(xing)前訂(ding)立的(de)物(wu)業管理合同(tong)未終止的(de)，該合同(tong)應繼續履行(xing)。
（二(er)）《條例》施(shi)行后的業主大會成立(li)
1、業主大會的成立條件
一(yi)個物業管理區域內房屋出(chu)售并交付(fu)使用的建筑面(mian)積(ji)達50%以上，或者(zhe)首套房屋出(chu)售并交付(fu)使用之日(ri)起已滿兩(liang)年的，應成立(li)一(yi)個業主大會。
2、首(shou)次業主大會會議的(de)召(zhao)開(kai)
符(fu)合業主(zhu)大會(hui)(hui)成(cheng)(cheng)立條件(jian)的(de)(de)物(wu)業管(guan)(guan)(guan)理區(qu)域，建(jian)設單位應(ying)書(shu)(shu)面(mian)報告街(jie)道(dao)(dao)辦(ban)事處（鄉鎮政府），街(jie)道(dao)(dao)辦(ban)事處（鄉鎮政府）在(zai)接到(dao)書(shu)(shu)面(mian)報告后(hou)(hou)的(de)(de)30日內，與區(qu)、縣房(fang)地產管(guan)(guan)(guan)理部(bu)門(men)一(yi)起組(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)織成(cheng)(cheng)立業主(zhu)大會(hui)(hui)籌(chou)(chou)(chou)備組(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)（以(yi)下簡稱“籌(chou)(chou)(chou)備組(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)”）。籌(chou)(chou)(chou)備組(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)由(you)街(jie)道(dao)(dao)辦(ban)事處（鄉鎮政府）、區(qu)縣房(fang)地產管(guan)(guan)(guan)理部(bu)門(men)、部(bu)分業主(zhu)、建(jian)設單位組(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)成(cheng)(cheng)。籌(chou)(chou)(chou)備組(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)中的(de)(de)業主(zhu)由(you)區(qu)縣房(fang)地產管(guan)(guan)(guan)理部(bu)門(men)和街(jie)道(dao)(dao)辦(ban)事處（鄉鎮政府）組(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)織業主(zhu)予(yu)以(yi)推薦產生(sheng)。籌(chou)(chou)(chou)備組(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)成(cheng)(cheng)員名單確(que)定后(hou)(hou)，街(jie)道(dao)(dao)辦(ban)事處（鄉鎮政府）和區(qu)縣房(fang)地產管(guan)(guan)(guan)理部(bu)門(men)應(ying)在(zai)物(wu)業管(guan)(guan)(guan)理區(qu)域內書(shu)(shu)面(mian)公告。籌(chou)(chou)(chou)備組(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)應(ying)做好各項籌(chou)(chou)(chou)備工作(zuo)，并(bing)組(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)織召(zhao)開首(shou)次(ci)業主(zhu)大會(hui)(hui)，選舉產生(sheng)業主(zhu)委員會(hui)(hui)。召(zhao)開首(shou)次(ci)業主(zhu)大會(hui)(hui)，應(ying)當邀(yao)請居（村）民委員會(hui)(hui)參(can)加，并(bing)接受其(qi)指(zhi)導和監督。
3、首次業主(zhu)大會會議上業主(zhu)投(tou)票權的(de)確定
業(ye)(ye)(ye)主(zhu)在首次業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)上的(de)投(tou)(tou)票(piao)(piao)權(quan)(quan)，根據業(ye)(ye)(ye)主(zhu)擁有物業(ye)(ye)(ye)的(de)建(jian)筑面積、住宅套數等因素確定。其中，住宅物業(ye)(ye)(ye)按套計(ji)算，每(mei)套計(ji)一(yi)(yi)票(piao)(piao)；非住宅物業(ye)(ye)(ye)按物業(ye)(ye)(ye)建(jian)筑面積計(ji)算，一(yi)(yi)百平(ping)方(fang)米以(yi)上的(de)，每(mei)一(yi)(yi)百平(ping)方(fang)米計(ji)一(yi)(yi)票(piao)(piao)，一(yi)(yi)百平(ping)方(fang)米以(yi)下有房(fang)地產權(quan)(quan)證(zheng)的(de)，每(mei)證(zheng)計(ji)一(yi)(yi)票(piao)(piao)。單個業(ye)(ye)(ye)主(zhu)所持的(de)投(tou)(tou)票(piao)(piao)權(quan)(quan)最高(gao)不超(chao)過全部投(tou)(tou)票(piao)(piao)權(quan)(quan)的(de)30%。業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)成立(li)以(yi)后，單個業(ye)(ye)(ye)主(zhu)最高(gao)投(tou)(tou)票(piao)(piao)權(quan)(quan)按照本意見執(zhi)行。
4、業主大會(hui)的備(bei)案
經(jing)業(ye)主(zhu)大會選舉產生的業(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會，應(ying)自選舉產生之日起的30日內，持業(ye)主(zhu)大會的會議記錄和決議、業(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會成(cheng)員(yuan)名單(dan)和基本情況、業(ye)主(zhu)大會議事規則、業(ye)主(zhu)公約(yue)等(deng)材料，向(xiang)區縣房(fang)地產管理部門(men)備案。
凡符合(he)《條例》規(gui)定產(chan)生的業主委員(yuan)(yuan)會(hui)(hui)，由區(qu)縣房地產(chan)管(guan)(guan)理部門出具業主大會(hui)(hui)、業主委員(yuan)(yuan)會(hui)(hui)印章刻(ke)制證明。業主委員(yuan)(yuan)會(hui)(hui)應按規(gui)定刻(ke)制、使(shi)用(yong)和管(guan)(guan)理印章。
（三）《條例》施(shi)行后的(de)業主大會會議
業主大會會議可以(yi)采用集體討(tao)論(lun)的形式，也可以(yi)采用書(shu)面征求(qiu)意見(jian)的形式，但(dan)應(ying)有物(wu)業管理區(qu)域(yu)內二分之一(yi)以(yi)上投票權的業主參加。
業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)(da)(da)會(hui)(hui)召開會(hui)(hui)議(yi)，若業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)人(ren)(ren)數超過一百人(ren)(ren)時，可(ke)以(yi)以(yi)幢、單元、樓層(ceng)等為單位，推選(xuan)一名(ming)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)代(dai)表參(can)(can)加業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)(da)(da)會(hui)(hui)會(hui)(hui)議(yi)，也可(ke)以(yi)幢為單位推選(xuan)若干業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)代(dai)表成立業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)小組，由業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)小組成員參(can)(can)加業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)會(hui)(hui)議(yi)。業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)代(dai)表因故不能(neng)參(can)(can)加業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)(da)(da)會(hui)(hui)會(hui)(hui)議(yi)的，其所代(dai)表的業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)可(ke)以(yi)另外推選(xuan)一名(ming)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)代(dai)表參(can)(can)加。
業(ye)主(zhu)推選代(dai)表參加業(ye)主(zhu)大會會議(yi)的(de)(de)(de)，業(ye)主(zhu)代(dai)表應于參加業(ye)主(zhu)大會的(de)(de)(de)3日前，就(jiu)大會擬(ni)討(tao)論的(de)(de)(de)事項書(shu)面征求所(suo)代(dai)表的(de)(de)(de)業(ye)主(zhu)意(yi)見。凡需投票表決的(de)(de)(de)，業(ye)主(zhu)贊同(tong)、反對(dui)及棄權的(de)(de)(de)具(ju)體票數(shu)經本(ben)人簽字(zi)后，由(you)業(ye)主(zhu)代(dai)表在業(ye)主(zhu)大會會議(yi)投票時如實反映。
業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會作出決(jue)定(ding)，必須經與會業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)所(suo)持投票權(quan)二分之(zhi)一以上通過。業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會作出制訂和修改業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)公約(yue)、業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會議事規則(ze)、選聘(pin)和解聘(pin)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理企業(ye)(ye)(ye)，專(zhuan)項維修資金(jin)使用和續(xu)籌(chou)方案的決(jue)定(ding)，必須經物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理區域內全體業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)所(suo)持投票權(quan)三分之(zhi)二以上通過。
二、關(guan)于前(qian)期物業管理
（一）前(qian)期物(wu)業管理招投(tou)標
業(ye)主大會(hui)成立之前(qian)，住宅物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)建設(she)單位應當按照房(fang)(fang)地(di)產開發(fa)和物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)理相分離原(yuan)則，通過招投(tou)標(biao)方(fang)式選聘(pin)(pin)具(ju)有(you)相應資質(zhi)(zhi)的(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)理企業(ye)。投(tou)標(biao)人(ren)少(shao)于3人(ren)或者住宅規模小(xiao)于5萬平方(fang)米的(de)，經物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)所(suo)在地(di)的(de)區、縣房(fang)(fang)地(di)產管(guan)理部門批準，可以采用(yong)協議方(fang)式選聘(pin)(pin)具(ju)有(you)相應資質(zhi)(zhi)的(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)理企業(ye)。
（二(er)）房(fang)屋(wu)出售的相關事項(xiang)
建設單位應在銷(xiao)售房(fang)屋(wu)前，參照市房(fang)地資源局的示范文(wen)本，制定業主臨(lin)時公約、房(fang)屋(wu)使用說明書。
建(jian)設(she)單位與房屋(wu)買受(shou)人簽訂的(de)房屋(wu)出售(shou)合(he)(he)同(tong)，應包含(han)前期物業服務合(he)(he)同(tong)的(de)內容，并將業主臨(lin)時公約、房屋(wu)使用說(shuo)明書、經規劃部門批準配(pei)置的(de)公建(jian)設(she)施和平面圖作(zuo)為(wei)房屋(wu)出售(shou)合(he)(he)同(tong)的(de)附件(jian)。
物業(ye)買受(shou)人(ren)在(zai)與建(jian)設單位(wei)簽訂房屋出售合(he)同時，應(ying)對遵守(shou)業(ye)主臨時公約予以(yi)書(shu)面承諾。
（三）物業的驗收
物業(ye)(ye)管理(li)企(qi)業(ye)(ye)承接物業(ye)(ye)，應(ying)(ying)當對物業(ye)(ye)共用部分(fen)、共用設施(shi)設備進行查檢，查驗(yan)中發現房(fang)屋質量和公(gong)建配套設施(shi)等問題，應(ying)(ying)書面告知建設單位，并(bing)辦(ban)理(li)交(jiao)接手續。建設單位應(ying)(ying)當按(an)照《條例》第(di)二十九條規定向(xiang)物業(ye)(ye)管理(li)企(qi)業(ye)(ye)移交(jiao)物業(ye)(ye)管理(li)資料，對驗(yan)收發現的問題應(ying)(ying)當予以整改，并(bing)承擔相應(ying)(ying)的民事責任(ren)。
三(san)、關于(yu)物(wu)業管理用(yong)房(fang)
建(jian)設單(dan)位(wei)應在(zai)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)區域(yu)內(nei)配(pei)置物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)辦公用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)和業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)（以下合稱物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)），在(zai)前期(qi)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)期(qi)間，提(ti)(ti)供給物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)使(shi)用(yong)(yong)(yong)；業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)成立(li)后(hou)，無(wu)償提(ti)(ti)供給業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)。產權屬全體業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)所有(you)。物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)的具(ju)體標準為：物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)辦公用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)，按(an)照不(bu)低于(yu)該物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)區域(yu)房(fang)(fang)屋總(zong)建(jian)筑面積的0.2%提(ti)(ti)供。建(jian)筑面積5萬平方米及以下的，按(an)照不(bu)低于(yu)建(jian)筑面積100平方米提(ti)(ti)供。業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)，按(an)照不(bu)低于(yu)建(jian)筑面積30平方米提(ti)(ti)供。提(ti)(ti)供的物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)應為地面以上的獨用(yong)(yong)(yong)成套(tao)房(fang)(fang)屋，并具(ju)備水、電等基本使(shi)用(yong)(yong)(yong)功能。
建設單位(wei)在辦理(li)房(fang)屋(wu)預(yu)售許(xu)可證和房(fang)地(di)產(chan)初始(shi)(shi)登記時，應提交物業管(guan)理(li)用房(fang)配置(zhi)的相關資料。經審核符合以(yi)上條(tiao)件的，市(shi)或者區、縣房(fang)地(di)產(chan)管(guan)理(li)部門方可核發房(fang)屋(wu)預(yu)售許(xu)可證和辦理(li)房(fang)地(di)產(chan)初始(shi)(shi)登記。
四、關于維(wei)修資金(jin)的籌集(ji)、使用和管理
新建商品住宅以及(ji)住宅物業管理(li)區(qu)域(yu)內的非住宅物業的維修資金籌(chou)集、使用和(he)管理(li)，應按照市政府有關(guan)維修基金的規定執行。
新建非(fei)住(zhu)宅(zhai)物業出(chu)售(shou)時應(ying)設(she)立維(wei)修(xiu)資金，具體標(biao)準和設(she)立方式由物業出(chu)售(shou)人和物業買受(shou)人參照(zhao)《上海市商品(pin)住(zhu)宅(zhai)維(wei)修(xiu)基金管理辦(ban)法》的規(gui)定(ding)，在房屋出(chu)售(shou)合同中(zhong)約定(ding)。成立業主大會的，維(wei)修(xiu)資金應(ying)以業主大會的名義存入(ru)專(zhuan)戶銀行(xing)，設(she)立專(zhuan)門(men)帳(zhang)戶，按(an)幢立帳(zhang)、按(an)戶核算(suan)。
在(zai)前期(qi)物業(ye)管(guan)(guan)理期(qi)間，按(an)規定(ding)設立的(de)維修資金(jin)由區縣(xian)房地產(chan)管(guan)(guan)理部(bu)門代為(wei)監(jian)管(guan)(guan)；業(ye)主大會成立并選(xuan)聘物業(ye)管(guan)(guan)理企業(ye)后(hou)，由區縣(xian)房地產(chan)管(guan)(guan)理部(bu)門移交給業(ye)主大會。
五、物業管理從(cong)業人員的(de)管理
物業管理(li)服務從(cong)業人員應(ying)按照國家(jia)和本市(shi)(shi)的有關規定，取得職業資(zi)格證書(shu)，并實(shi)行注冊年檢(jian)制(zhi)度。物業管理(li)從(cong)業人員的具體(ti)管理(li)辦法(fa)，由市(shi)(shi)房地(di)資(zi)源局(ju)另行制(zhi)定。
上海(hai)市房屋(wu)土地資源管理局
二(er)○○三年(nian)八月(yue)二(er)十日
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